房地产的需求结构
        房地产作为典型的消费属性与金融属性并重的产品，市场需求可以分为两类：消费需求和投资性需求，实际市场运行中消费需求还需要区分实际需求（具备实际购买力的消费需求）和潜在需求之间的缺口。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】人口决定房地产的潜在刚性需求，经济发展以及居民收入水平则是实际消费需求的决定因素。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）
        投资性需求实现需要具备两个前提条件：“预期”—需求结构存在缺口为未来的实际需求增长并带动价格上涨做铺垫；“物质供给”—总供给暂时“过剩”，超过当前实际有效需求水平。而货币政策的宽松、购房条件的放松不过是助推了投资性行为。
        三类需求与房地产周期的走势变化
        人口增长变化是决定行业长期趋势的最基本因素，其直接代表着潜在消费需求水平，同时城市化进程又影响着潜在需求的内部区域分配。
        将观察区间缩短，需求向供给端的传导滞后，行业的短期波动同时受实际有效需求和投资性需求的变化影响：
        当实际有效需求主导，表现在市场总需求上都是温和增长，且增长趋势与实际有效需求更为接近，反映在价格上也是温和的；
        相反，当投资性需求成为主导，资金的逐利性往往推动资产价格的快速上涨，如果缺乏及时的政策配合，市场运行很可能演变为“投资需求推高房价—实际有效需求受抑制、需求结构缺口难以填补—升值预期提高—投资性需求再增强、继续推高房价……”的恶性循环。
        不同需求主导下房地调控政策回顾
        2008  年之前，我国的房地产市场更接近于“潜在需求>实际有效需求>总供给”的市场格局，期间以控制投资性需求为目的调控政策同样明显压制实际有效需求；
        2007-2008：2007  年同样是潜在需求增加最多的一年（购房年龄人群），综合前期政策调控2006-2007  年需求结构性缺口并没有明显缩小，2008  年的金融危机冲击进一步放大了这个缺口。
        2009-2012  年，人口净增、居民收入增速双双下滑决定了潜在需求、实际有效需求实现均下台阶，而2010  年之后即使出台“国十条”这样严格的调控政策，投资增速即使放缓也长期维持在相对高位。供需变化方向的不同直接带来房地产库存水平在2012  年达到了历史高位。
        2012  年之后，市场“去库存”成为主基调，行业呈现出“需求结构开始有区域板块的变动”、“销售端对投资的拉动程度减弱”、“销售向投资传导的时滞改变”三大特征。
        对未来房地产需求的一些看法
        宏观角度看，当前的经济依然面临较大的增长压力，基建投资能否填补房地产投资回落的缺口，很大程度上取决于政策配合，从经济大环境出发，此轮调控大概率止步于区域调控，全面收紧的概率较低；