事件
2017 年 3 月 17 日,北京市住房和城乡建设委员会联合相关单位发布了“关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知”,对之前 2016 年 9 月 30 日出台的政策进行了升级,在本市无房但有贷款记录的购买普通自住房的首付款比例从之前 50%提升到 60%,购房非普通自住房的首付款比例从之前的 70%提升到 80%。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】
2017 年 3 月 17 日,广州市人民政府办公厅发布“关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知”,非本市户籍家庭购房需连续缴纳 5 年社保,在本市无房但有贷款记录的首付款比例 40%、有房无贷或已结清的首付款比例 50%、其余情况首付款比例 70%。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)
评 论
节后北京、广州二手房价格表现强劲触发调控升级:北京的房地产市场是典型的存量房主导市场,据推算 2016 年北京二手房成交量是新房的 3.3 倍,比例位居全国各城市最高。根据链家披露数据,从去年 9 月 30 日以来,北京二手房市场仅 10 月下行,之后市场震荡上行,二手房带看量持续增长,在 2017 年 2 月达到 70 万次,相比 2016 年10 月增长 106%,新增客源相比 2016 年 10 月增长 41%。北京今年 2 月二手住宅成交价格环比增长 1.3%、相比2015 年增长 53.5%,增速位居全国最高;广州 2 月二手住宅成交价格环比增长 2.7%,涨幅位居全国第一。二手房的放盘和看盘相比一手房更为市场化,其价格上涨的代表性也更强,反应了一线城市基本面依旧火热的事实。
调控时效性明显缩短:去年 10 月以来,北京无论是购房资格认定、首付款来源审查、开发商预售管制、买卖方税费等并未有宽松迹象,而基本面依旧按压不住,我们总结可能有几个方面原因。1)调控政策对购房需求的影响发生方向性的变化,过去是期待交易量下行、抛售盘增多而导致价格松动,需求多会持币观望;现在是担心调控后缺乏购房资格和购房能力,因为调控的思路主要都是提升购房门槛、增加首付款比例和月供金额(降低贷款年限),越观望越被动。2)二三四线城市二手房交易量在去年有显著地提升,而且部分城市价格还有上涨,变现后凑足首付款的人在北京买房;3)房屋成交的结构性联动效应:小户型上车盘成交导致大户型换房需求上行,有过房贷之后首付款比例的提升带来了月供压力减小,但也有依赖于手头小户型房屋的变现,这是置换需求比较主流的操作方式,同时会涉及两套甚至更多的交易需求。4)每年 3 月和 4 月是学区热,市场对学区房更为追捧。
基本面向好周期由短变长、三四线或持续超预期:我们认为,当前政策面对房地产行业基本面走势的影响与过 去有明显不同,在房地产库存见顶之后,市场进入结构分化和估值提升的新阶段,约束核心城市成交放量和控制价格上涨节奏是政策的着力点,而三四线城市基本面可 能会持续超预期。根据我们的估值,排除省会和计划单列市,9 个省份(广东、江苏、浙江、河北、湖北、河南、四川、福建、山东)三四线城市销售面积占比在 2016 年超过55%,后续这一比例可能会更高。
调控可确认为靴 子落地,后续利空性政策乏力:北京、广州、郑州、石家庄等地的调控政策在两会后密集落地,可以看作是政策利空靴 子落地,政策并未显著超出市场预期,后 面来看,利空性的政策可能后继无力,而刺激需求转移到三四线城市、促进三四线城市去库存的利好政策或值得期待。
投 资 建 议
此次调控政策的出台并未超出我们的预期,更加证明行业基本面向好趋势按压不住,我们维持行业买入评级。继续看好房地产板块的表 现,推荐招商蛇口、华侨城、保利地产、华夏幸福、新 城控股、荣盛发展、华发股份、泰禾集团、南山控股、世联行、中航地产、南国置业等个股。
风 险提 示
行业基本面下半年表现低于预期。