报告摘要:
社融中居民贷款占比不提高
社融规模中居民融资的占比从2015 年底初的20%左右增加至2016 年中最高的58%,之后该比例依然维持在30%-40%的位置。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】
棚户区改造中比例不断提高的货币化安置,产生了以企业贷款替代居民贷款的作用。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)将这部分货币化安置贷款统计从非居民部门融资中排除,2016 年非居民部门的社融占比、新增贷款占比将降低至68%(原值71.2%)、44.3%(原值49.1%)。整体房地产相关融资的占比同样大幅提高。我们用“个人住房贷款+房地产开发债务资金来源 ”保守计算房地产直接相关融资规模在社资总规模中占比,2014 年年底该比例为40%,2016 年年底升至55.7%。
融资主体结构变化,货币创造放缓
货币创造过程中,是以企业为主要的信用扩张主体还是居民部门,反映到信用扩张、货币供给增长的结果是不同的。居民加杠杆类似于一次性信用扩张,货币创造伴随居民住房消费满足后便停止;企业连续扩大再生产、信用融资增加的过程对应货币的持续创造。2016 年2 季度开始,居民部门的社融在全社会融资规模中的占比由原来的25%左右增加至30%以上,反映了实体企业主动扩大再生产的意愿偏弱,M2 增速回升仍需时间。
用(M2-名义GDP)表示当前经济的中间投资总量,用(GDP/最终消费和劳务生产的价值 -原始生产资料投入)表示投资获得的净收入:分子端的净收入在GDP名义增速、原材料价格以及劳动力成本的支撑下缓慢下降,分母端受制于生产部门投资扩张放缓呈现出比分子端更快的降速,市场收益率是在总投资放缓、前期收入回流相对稳定的情况下被动抬高。
行业变化:去库存阶段企业资质抬升
2016 年固定资产投资资金来源中流向房地产开发领域的增速大幅提高。房地产开发资金来源(包括国内贷款、自筹资金、利用外资以及其他资金)累计同比15.18%,远高于全部固定资产投资资金来源5.78%的增速。销售回流加上资本市场宽松拓宽融资途径,综合负债成本降低。
销售提速、盈利改善以及资产规模扩张,企业信用评级频频上调。2016 年有5 家AA+评级发行人上调至AAA,10 家AA 评级发行人上调至AA+,另有2 家AA-企业评级上调至AA,2017 年上半年另有12 家房地产企业主体评级上调,包括3 家AA+上调至AAA,8 家AA 主体上调至AA+以及一家AA-调至AA。
行业变化:区域分化背后是企业资质的分化
公司债、银行贷款的监管收紧以及政策利率上调后间接传导至融资成本上升。资金优势集中在高评级企业,发债主体不得不缩短债务期限。前期新增投资较多的企业可能会面临资金周转的压力。
三、四线城市行业仍处于去库存的进程中,而其投资进度却在库存缓慢去化过程中维持高位,如此在资金成本上升、银行贷款投放放缓之际,进行中的投资项目对开发商的流动性、财务弹性提出更高的要求
风险提示:
地区性房地产企业前期新开工步伐过快,在销售降温、融资环境边际收紧的情况下企业流动性紧张,信用风险抬升。