事项:
国家统计局公布2017 年1-9 月全国房地产开发投资和销售情况,1-9 月房地产开发投资额累计同比增长8.1%;商品房销售面积累计同比增长10.3%,销售额累计同比增长14.6%;土地购置面积同比增长12.2%。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】
平安观点:
单月销售增速首次转负,主流房企依旧靓丽。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)1-9 月全国商品房销售面积同比增长10.3%,增速较1-8 月下降2.4 个百分点。其中9 月单月销售同比下降1.5%,较8 月增速下降5.8 个百分点,自2015 年4 月以来首次单月增速转负。我们判断基数抬升、调控升级、按揭利率上行是导致单月增速转负主因。展望四季度,考虑到基数仍处于高位、三四线需求透支、信贷收紧、同时一二线限价抑制开发商推盘热情,预计销售增速仍有可能为负。从房企来看,9 月百强房企单月销售面积同比增长9.5%、销售金额同比增长10.4%,依旧跑赢全国。我们统计的22 家主流房企单月销售额仍增长29.5%,前9 月累计完成全年目标的77.4%,增速依旧靓丽。在假定全年目标完成的前提下,22 家房企四季度销售额仍将增长10%。
土地购置费激增带动投资增速回升。前9 月房地产投资同比增长8.1%,较前8 月回升0.2 个百分点,其中9 月单月投资同比增长9.2%。从各细项来看,前9 月新开工增速收窄0.8 个百分点至6.8%,施工面积维持3.1%增速,均无法解释投资增速回升,因此我们判断土地购置费上升是造成9 月地产投资回升主因。基于以下原因,我们认为至少到明年一季度,地产投资仍有望保持较高增速:1)1-9 月全国土地成交价款同比增长46.3%,考虑到实际支付的滞后,将对四季度和明年上半年地产投资形成支撑。2)按照2-3 年左右施工周期, 2014-2015 年新开工均为负增长,意味着2017-2018 年为竣工小年,而新开工得益于核心城市供地加大仍将维持较高水平,施工面积仍有望延续正增长。
新开工延续滑落,房企补库存积极。1-9 月全国新开工同比增6.8%,增速较1-8 月降低0.8 个百分点;其中9 月单月增速1.4%,较8 月下降3.9 个百分点。受政府加大供地和房企补库存影响,前9 月土地购置面积同比增长12.2%,较前8 月提升2.1 个百分点。从我们近期草根调研来看,主流房企库存仍相对不足,叠加政府四季度供地放量,预计后续土地成交仍将延续高位,为未来投资和开工提供支撑。同时由于融资渠道收紧及竞拍门槛提升,多城市土地市场均有所降温,溢价率亦呈现下降,利好资金宽松的龙头房企。
资金面持续趋紧,影响逐步显现。1-9 月房企整体到位资金11.3 万亿,同比增长8.0%,增速较1-8 月下降1 个百分点。受按揭利率上行和额度收紧影响,个人按揭贷款增速较1-8 月下降1.1 个百分点至1.3%,定金及预收款增速下降3.1 个百分点至16.9%。考虑公司债、定增、银行信贷等融资渠道持续趋紧,开发商将更加依赖销售回款。从我们草根调研来看,部分限价城市房企明确要求一次性付款以加快销售回款,而个别2016 年高价拿地的小房企已面临资金压力,这也将为融资渠道畅通的大中型上市房企带来好的并购机会。
投资建议:站在目前时点,我们依旧看好龙头房企投资机会:1)9 月22 家主流房企单月增速仍高达29.5%,在假定全年目标完成的前提下,四季度销售额仍将增长10%;2)地产板块低持仓低涨幅,考虑估值切换,主流房企2018 年PE 普遍在10 倍甚至以下;3)中报业绩靓丽,毛利率提升叠加预收充足,2017-2018 年业绩超预期高增长概率大。个股建议方面,强调业绩为王,建议关注:1)低估值受益集中度提升的龙头房企:万科、金地、保利;2)优质资源型成长天健、招商、城建;3)业绩高成长个股新城、华侨城、阳光城、华夏等。
风险提示:销售及业绩不及预期风险。