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房地产行业研究报告:首创证券-1至9月房地产行业数据点评:销售拐点如期而至,补库存支撑投资反弹-171020

行业名称: 房地产行业 股票代码: 分享时间:2017-10-20 14:32:00
研报栏目: 行业分析 研报类型: (PDF) 研报作者: 韩笑
研报出处: 首创证券 研报页数: 3 页 推荐评级: 中性
研报大小: 642 KB 分享者: sli****ito 我要报错
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【研究报告内容摘要】

        数据回顾
        统计局公布的数据显示,1-9  月全国房地产开发投资80644  亿元,同比名义增长8.1%,增速比1-8  月份提高0.2  个百分点;1-9  月商品房销售面积同比增10.3%,创2015  年以来最低增速,1-8  月增12.7%。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】
        数据点评
        商品房成交全线回落,单月成交年内首现负增长。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)1-9  月全国商品房销售面积和销售金额累计同比增速分别较1-8  月减少2.40  和2.60pct  至10.30%和14.60%,销售额累计增速创16  年以来新低。其中9  月份单月销售面积同比减少1.50%,单月销售金额同比增长1.64%,单月销售均价7905  元/平米,同比增长3.20%,环比上月持平,处于年内次低水平。
        东中西部销售面积和销售额同比增速全线回落,回落幅度分别达到2.4/2.9、2.7/2.5、2.6/3.1  pct。东部热点一二线城市在稳定的行政调控系统、连续9  个月攀升的房贷利率以及长效机制对一致性预期的引导之下延续积极的量价调整,作为全国房地产市场的重要权重板块,预期进一步发挥稳定行业系统性风险的作用。中西部在需求集中释放和棚改货币化安置力度趋弱的双重压力下展现出一定的调整需求,其中中部城市群受益于相对宽松的政策环境和比价效应,呈现量缩价稳的态势。西部城市群经历年初以来的快速上涨之后面临基本面透支和政策面升级的双重压力。
        9  月末至10  月初,中西部城市密集跟进调控,限售版图的扩围在抑制投资性需求的同时也会误伤刚需,前期价格过快上涨所带来的财富效应预期引发投机效应,为避免重蹈覆辙未来政策情绪趋于谨慎可能会进一步影响市场的成交意愿。对标利率中枢的变化幅度,保守预计首套房贷款利率依然有20BP  左右的上升空间。十九大再次强调房住不炒和长效机制的建设,未来租赁市场的超预期推进对传统需求的分流预期更加明显。东部权重板块成交水平预期延续调整,四季度全国商品房成交中枢预期延续下行。
        狭义库存的挤压式改善依然明显,中短期真实库存供给压力提升。10月末全国商品房待售面积6.11亿平米,创2015年以来新低,同比减少12.20%,同比降幅再次刷新数据统计以来新高。环比8月份减少1212万平米,减少幅度较前两月有所扩大。一方面9月份单月成交面积虽然在高基数效应下同比减少,但是环比7、8月份的低点水平依然同比大幅增长46.31%,对库存的边际改善效应突出。另一方面房企施工意愿有所下降,竣工节奏有所放缓,竣工面积累计同比增速创年内新低的1.00%。前期销售过快和补库存滞后对狭义库存的挤压式改善依然较为明显。
        我们的高频数据显示截止到10月15日全国29城商品房可售面积(非待售面积)合计值达到1.46亿平米,连续6周保持环比增长,创4月份以来新高,较年初以来低点水平增长3.93%。金九银十销售增速放缓同时房企积极推盘对库存的累积效应开始显现。此外监管层加强对已出让未入市项目的监督,真实供给压力下未来库存存在反弹预期。
        土地成交支撑投资反弹,分化格局下主流房企补库存意愿不减。1-9月份全国房地产开发投资完成额同比增长8.10%,较8月份反弹0.20pct。其中施工面积增速同比增速维持3.10%,新开工面积增速显著回落0.80pct至6.80%。土地购置面积增速12.20%,成交价款增速46.30%,均刷新2012年以来新高。
        短期土地投资依然强势支撑着房地产开发投资的反弹,我们认为分化格局下龙头房企提升市场集中度的动力支撑着投资和销售日趋背离的空间。CRIC数据显示前三季度TOP10房企市场占有率高达24.4%,较16年末提升5.7pct,显著高于其他各梯队-1.0至1.6pct的窄幅区间,一线房企在销售端普遍延续强势表现,平均实现全年销售目标的80%以上,补库存和抢占市场的意愿较为积极。我们此前所担忧的上游价格上涨和预售管控对行业利润空间的挤压短期内并未进一步加强,设备工器具购置费同建筑工程、安装工程同比增速的分化表明建筑工程商作为中游环节面对涨价效应表现出一定的吸收和调节能力。销售和融资表现依然制约着房企的施工节奏,短期行业投资表现将取取决于土地投资的持续性,而销售下行对投资的引导作用依然突出,我们认为四季度投资数据预期进一步震荡回落至6%区间。
        
        

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