■我们在11月份发布了物业服务行业专题系列一:《历经30年风雨前行,物业服务行业迈入“新时代”》,重点分析了伴随房地产存量时代到来,物业管理行业未来的机遇在哪里?行业的竞争格局如何?美股和港股物业行业龙头的示范效应在哪?新三板市场的物业企业的发展情况如何以及投资逻辑在哪?本篇报告,我们以南都物业作为首家物业公司登陆 A 股市场为案例,详解物业公司如何做好 IPO 的准备以及 IPO 募投项目代表的物业发展的核心要点。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】
■南都物业 IPO 成功过会,物业公司终登上 A 股舞台:2014 年 6 月,彩生活在港交所上市,成为中国物业管理行业资本市场第一股。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)2015年以来,中海物业、中奥到家和绿城服务均先后成功在香港上市,截止 2017 年 9 月 30 日,已有 50+家物业服务企业在新三板上市,物业服务企业在资本市场不断受到投资者的青睐。12 月 5 日,南都物业成功过会。就融资而言 A 股市场的高估值及南都物业等公司的示范效应将引来更多追随者。除了已经申报的公司(碧桂园物业、新城悦),新三板还有 2 家物业公司(永升物业、一卡通)申报了上市辅导。
■南都特点:办公+商业物业项目占比达到 35%:南都物业主要承接商业综合体、写字楼、产业园区、规模型住宅及高端豪宅等综合物业,服务版图已遍布浙江、上海、江苏、四川等十六省市,至 2017 年,管理及咨询面积逾四千万平方米(公司官网),办公+商业物业项目占比达到 35%,公司 2017 年上半年实现营收 3.75 亿元,归母净利润 3566万元。新三板的物业企业大部分公司物业项目还是针对住宅项目,53家中有 20 家(37.7%)以商业为主,而在 2016 年净利润大于 1000 万的三板公司(11 家)中,5 家(45.45%)是以商业物业(包括写字楼、商业中心、产业园以及政府办公等公办机构)为主要业务,可以看出公司规模越大,商业物业占比在不断提升。
■排除 IPO 拦路虎-注销亏损子公司+努力交齐社保+降低关联交易比例:公司自 2016 年 6 月 22 日报送首次公开发行股票招股说明书申报稿排队审查,期间两次在子公司资料、收入毛利等明细变动、组织架构、替换经审计财务数据等方面进行了补充及修改以及注销亏损子公司,今年 10 月 27 日递交了第三次报送申报稿,公司于 12 月 5 日顺利过会,成为物业公司登陆主板市场的开端。(1)注销亏损子公司:南都物业在一年内已注销了 3 家亏损的子公司:建德物业、北仑物业、南郡物业;(2)努力交齐社保:截至 2017 年 6 月 30 日,公司应缴社保但未缴的员工占员工总人数的比例为 19.15%。招股说明书中同时提到,经过中介机构的改制辅导,公司积极采取规范措施(公司为其提供员工宿舍等),促使员工接受缴纳社会保险,社保覆盖率持续提高;(3)降低关联交易比例:南都物业的关联交易主要系物业管理服务,2015、2016 与 2017 H1 向关联方提供劳务收入为 1,672.29/1,750.42 /1,860.28 万元,占同期营业收入比例为 3.55%/3.03%/4.96%,占比较小。从关联方资金占用来看,自 2015 年以来,南都物业显著减少了关联方资金占用情况。
■看南都物业 IPO 募投项目,公寓租赁前景广阔:从招股说明书中披露的募投项目来看,包括公寓租赁服务、物业管理智能化、人力资源建设项目、社区 O2O 平台建设等项目,无不体现出物业企业发展的核心所在。其中,募投资金的最大投向是公寓租赁服务(1 亿元),租赁运营服务是南都物业向上游环节的延伸,也是对目前单一物业管理业务的补充,租赁市场从需求及供给两端看都有着广阔的前景,根据招股说明书的相关数据,其中大业主物业项目总计将承租 1000 套公寓住宅,项目的内部收益率为 14.5%,而空置房项目则是公司预计整合 700套左右房源,项目的内部收益率为 25.6%,非常可观。物业管理行业作为劳动密集型行业,人力资源是物业服务提供商的核心资产,对于物业管理智能化+人力资源建设项目的建设,将会提高运营效率、用户满意度和降低人力成本。虽然现金 O2O 相关业务发展不达预期,但是O2O 平台建设方向是正确,道路需要不断摸索。从公司自身发展来看,上市后的南都物业将在业务深度、广度上同步加强,借助资本力量实现更为快速的发展。
■物业企业 IPO 需面临的几大挑战:通过梳理港股上市公司、三板公司挂牌前的反馈意见和此次南都物业的首发过会有几大挑战:(1)还需扩大营收和利润规模(南都物业 16 年归母净利润 6000 万以上);(2)企业存在的关联交易较多,影响到企业的上市进程,需要降低关联交易(南都物业为 3%左右);(3)上市公司分拆的问题(国资背景);(4)业务、人员架构、内控三维度规范(社保等)。
■风险提示:行业发展不及预期;物业费收缴率降低;物业费提价受阻