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房地产行业研究报告:民生证券-11月房地产行业宏观数据点评:投资、新开工有所修复,四季度不必过度悲观-171215

行业名称: 房地产行业 股票代码: 分享时间:2017-12-15 16:25:22
研报栏目: 行业分析 研报类型: (PDF) 研报作者: 杨柳
研报出处: 民生证券 研报页数: 10 页 推荐评级: 推荐
研报大小: 821 KB 分享者: imm****aw 我要报错
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【研究报告内容摘要】

        一、事件概述
        国家统计局公布数据显示,1-11月份,全国房地产开发投资100387亿元,同比名义增长7.5%,较1-10月份回落0.3个百分点。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】1-11月份,商品房销售面积146568万平方米,同比增长7.9%,增速比1-10月份回落0.3个百分点;商品房销售总额增速则有轻微回升。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)
        二、分析与判断
        销售增速继续下滑,短期预计难以复苏
        2017年1-11月份,商品房销售面积累计同比增长7.9%,较上月下降0.3个百分点,增速已连续5个月出现下滑。随着全国各城市密集发布严厉调控政策并把加快建立租购并举的住房制度作为完善长效机制的发力点,以及十九大报告再次提出坚持“房住不炒”,商品房销售增速的不断下滑符合预期。分城市成交情况来看,各线城市成交套数同比均呈现下降的趋势,特别是三线城市下降速度还出现了增加,显示在调控政策下商品房销售逐渐遇冷,而三四线城市在经历年初由去库存和棚改货币化带来的火爆行情之后,也开始呈现出收缩的态势。
        根据过去几年地产成交同比情况来看,地产小周期一般为2-3年左右,且初现拐点后整体向下,目前回调趋势已较为明显。考虑到全国范围的密集调控政策始于去年10月,之前同比增速的快速下滑部分是由于去年的高基数所导致;而随着之后基数的下降以及政策影响的充分释放,我们认为12月及明年一季度销售增速将逐渐趋稳。需要注意的是,短中期内成交量增速则将更多的依赖于货币政策的趋势,在美联储加息落地以及我国央行跟进上调公开市场操作利率的背景下,仍需谨慎关注市场风险。
        房价:短期企稳,长期取决于货币环境
        短期来看,由于全国范围内密集调控政策的不断出台,同时M2同比已经从去年的较高增速逐渐回落趋稳,加上从国际上看,日本、欧盟央行等宽松不及预期,美联储加息靴子落地,我们判断短期内我国货币政策将维持稳健甚至偏紧,M2增速很难重现高速,因此房价也将会逐渐企稳,部分城市甚至可能出现一定程度回调。值得注意的是,国家进行调控的目的主要是抑制投机性购房,维护房地产市场健康稳定发展,因此我们预计,房价逐渐趋于稳定是大概率事件,短期内难以出现大涨或大跌。
        长期来看,过去十年除了2008年的剧烈回调,商品房价格基本呈震荡上涨趋势。其中经历了几次限购、收紧政策,但上海、北京、深圳的房价依然呈加速上涨的态势。全国来看,房价波动周期逐渐缩短,波动幅度也逐渐收窄,并且波动形态呈下行趋势。在人口红利逐渐消失,区域分化愈加显著的背景下,房价更多呈现的是金融属性,由货币环境决定。长期来看,全国房价涨幅收窄,一线城市的房价取决于货币宽松的持续性。考虑到国际上看日本、欧盟央行等宽松不及预期,美联储加息预期不断增大,我们预计短期内我国货币政策将维持稳健甚至偏紧,M2增速很难重现高速,因此房价也将趋于稳定。
        地产投资:增速小幅回落,新开工单月增速亮眼
        2017年1-11月份,全国房地产开发投资同比增长7.5%,增速比1-10月份回落0.3个百分点。房屋新开工面积同比增长6.9%,增速提高1.3个百分点,11月单月增速18.8%,表现亮眼,主要原因在于目前库存较低,开发商有较强的补库存意愿。1-11月份,房地产开发企业土地购置面积22158万平方米,同比增长16.3%,增幅比1-10月份提高3.4个百分点,也可以反映出开发商对于补库存的意愿。地产投资主要包括建筑工程投资和土地投资,而建筑工程投资包括现有的工程投资和新开工。一般来说,商品房的热销使去化周期降到低点,开发商加快建设使之达到预售条件,再带动土地新开工意愿,其次再是进一步拿地补库存。从商品房销售数据来看11月投资增速回落主要是前期销售增速不断下降所导致。  
        1-11月份,房企到位资金为139489亿元,同比增长7.7%。值得注意的是,其中个人按揭贷款同比下降1.6%,较上月降低了0.6个百分点,且已连续两月同比负增长,而去年同期个人按揭贷款同比增速为49.3%,这显示政府对个人信贷的调控和首付比例的增加已初见成效。自筹资金增速2.7%,比上月提高1.5个百分点,显示企业自筹资金正在逐渐增加,去杠杆初见成效。  
        我们认为,地产投资向上的空间仍取决于货币政策宽松和商品房销量增长的持续性。随着企业自筹资金在房地产开发资金来源中占比越来越高,商品房成交的增速是否能维持在高位更多程度地决定了从需求端到投资端传导效应的持久性。目前地产销售增速持续下降,而十九大报告和政治局会议报告显示调控政策并无放松预期,我们认为销售增速向下的大趋势不变,因此我们预测今年到明年一季度地产的投资增速仍会处于下滑区间,预计全年地产投资增速为7%,全年销售同比增速降至6.5%。  
        三、投资建议    
        维持行业"推荐"评级。在监管不断趋严的大背景下,龙头房企在融资能力、拿地机会、开发销售能力上的优势日益凸显,行业集中度加速提升。建议投资者持续关注龙头房企行业集中度提升的投资机会,建议关注保利地产、万科A、金地集团。此外建议关注规模扩张意愿强,且加杠杆空间较大的滨江集团。
        四、风险提示    
        房地产市场景气度低于预期;房地产融资收紧超预期。        

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