昨天我们与禹洲地产(1628 HK,5.45港元,未评级)会面,林主席简要介绍了公司的土储计划,公司将补充土储并扩大在北京、上海和大湾区的业务。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】最近公司宣布以38亿元人民币收购沿海绿色家园的项目,可使公司的可售资源增加400亿元人民币。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)尽管近期股价补涨,但我们认为其估值仍未完全反映基本面的正面变化。
收购沿海绿色家园资产
禹州地产于今年1月15日宣布,将以38亿元人民币从沿海绿色家园(1124.HK,未评级)收购七个物业。这些项目将使禹州的应占土储(现时为1200万平方米)增加310万平方米,新增的土储涉及北京、天津、沉阳和武汉的地盘。该公司今年的目标是收购更多的土地,以扩大在大湾区的业务。
此次收购将有助禹州今年的合同销售额提高至600亿元人民币,几乎相当于禹州市值的3倍,与2017年相比同比增长近50%,约占禹州可售资源总额约20%。
股价表现及估值
虽然禹州的股价在2018年上涨了31%,使其成为表现较好的地产股之一,但是该公司在2017年下半年的表现明显落后于同业。事实上,禹州目前的股价仅较17年9月的配售价高20%。由于期内公司公布收购和合约销售数据,我们不认为其股价表现属于强劲。
根据市场共识预测,禹州目前的2017年市盈率为6.5倍,2018年市盈率为4.9倍,明显低于同业,特别是考虑到公司目标2017-2020年实现合约销售40%的年均复合增长率。从资产基础来看,市场预期2017年账面值为4.2港元,每股资产净值为9.5-11.5港元,禹州的2017年市净率为1.3倍,股价较资产净值折让45%。
土储策略
2017年,禹州的合同销售额为400亿元人民币,同比增长75%,销售面积超过230万平方米。公司增加了土储,应占建筑面积增加了220万平方米。
沿海绿色家园取得的七个项目的总建筑面积为310万平方米(应占面积)。 当中包括天津、北京、武汉、沉阳和佛山的地盘。占比最大的项目是与万科合作的天津合营企业项目(股权比例为30:70)。
财务及负债
于2017年9月,禹洲通过以每股4.53港元发行新股筹集16亿港元。此次收购将一定程度增加公司的负债,但考虑到净负债为股本为60%-80%,杠杆水平仍合理。今年预售金额600亿元人民币,应有助公司资产负债表迅速恢复现金水平。
风险
风险包括融资成本增加、新增土储进度缓慢、合约销售进度低于预期。