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房地产行业研究报告:东莞证券-房地产行业动态点评:雄安新区规划纲要发布,雄安概念地产股将受益-180422

行业名称: 房地产行业 股票代码: 分享时间:2018-04-23 11:24:37
研报栏目: 行业分析 研报类型: (PDF) 研报作者: 何敏仪
研报出处: 东莞证券 研报页数: 3 页 推荐评级: 推荐
研报大小: 823 KB 分享者: if****i 我要报错
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【研究报告内容摘要】

        事件:
        4  月21  日,《河北雄安新区规划纲要》全文发布,雄安概念地产股及基建类个股有望受益。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】
        点评:
        关于雄安新区的建设及发展规划等,前期也有较多的报道。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)本次《河北雄安新区规划纲要》的正式公布,雄安新区规划建设方向及标准细则更明确,区域建设发展的推进迅速符合预期,也标志着区域加速发展的开启。
        雄安新区规划纲要中,关于房地产方面的内容包括:1)本次新区规划范围包括雄县、容城、安新三县行政辖区(含白洋淀水域),任丘市任丘市鄚州镇、苟各庄镇、七间房乡和高阳县龙化乡,规划面积1770平方公里。而其中雄安新区建设用地总规模约530平方公里,新区规划建设区按1万人/平方公里控制。2)支持以雄安新区为核心设立中国(河北)自由贸易试验区,建设中外政府间合作项目(园区)和综合保税区,大幅度取消或降低外资准入限制,全面实行准入前国民待遇加负面清单管理模式。3)同时强调建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。完善多层次住房供给政策和市场调控体制,严控房地产开发,建立严禁投机的长效机制。探索房地产金融产品创新。4)另外,建立长期稳定的资金筹措机制,中央财政通过设立雄安综合财力补助、统筹安排各类转移支付资金和加大地方政府长期债务支持力度等方式支持新区建设。
        整体看,雄安新区将建设成为中国(河北)自由贸易试验区,区域地位及功能大大提升。同时按照前期规划,人口密度有所控制,对于北京人口的分流作用有限。房地产政策方面也并不是采取前期有传的只租不售模式,而是延续当前北京区域的建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,建立长效机制。而对于区域建设的资金来源,中央财政补助以及地方政府举债并举将会是主力。
        我们认为,雄安新区规划纲要发布,新区的建设发展将开启,对于前期深度布局该区域及周边的房企形成利好。建议重点关注华夏幸福(600340)、荣盛发展(002146)及招商蛇口(001979)等个股。
        华夏幸福(600340):公司主营为产业新城开发建设,其与当地政府前期签订委托开发协议,开发贯穿该地区未来十年甚至十几二十年的基础设施建设、城市发展、人口生活等各方面的不断提升的需求。可以避免二级市场上与其他开发商激烈的土地储备争夺,开发产品延续性更高,毛利率更理想。公司从廊坊起家,深耕河北多年,同时在京津冀区域深度布局,并不断夯实巩固区域优势;同时积极扩展至长江经济带,谋划卡位“一带一路”和珠江三角洲;在海外项目获取方面也取得较大突破。公司前期签订的“白洋淀科技城”和“雄县产业新城”,委托开发面积近500平方公里,将深度受益雄安新区规划建设的积极推进。公司11年上市以来,实现了业绩持续快速的增长。17年实现营业收入596.35亿元,比上年同期增长10.8%;实现归属于母公司所有者的净利润87.8亿元,同比增长35.26%;基本每股收益2.83元。公司业绩增长理想,符合预期。预测公司18年——19年EPS分别为3.8元和5.0元,对应当前股价估值较低,维持公司“推荐”投资评级,建议积极关注。
        荣盛发展(002146):公司为廊坊起家的房地产开发企业,深耕廊坊并且深度布局京津冀区域多年。近年版图逐步扩展至长三角、珠三角及中部区域。公司也制定了由传统的房地产开发企业逐渐转型为“大地产”、“大健康”、“大金融”以及新型产业全面发展的“3+X”战略格局,而其中房地产开发仍为主营业务。公司2017年实现营业收入387亿元,同比增长26%;归母净利润58亿元,同比增长39%;基本每股收益1.32元。业绩增长理想。公司17年合同销售金额679亿,增长33%;期末预收账款670亿,大幅增长55%。土地储备方面,京津冀、长三角、珠三角、中西部及其他区域分别为1187、606、171和1532万方,占比分别达34%、17%、5%和44%;按货值计算,京津冀货值约1500亿,占比高达45%;长三角和中西部中等城市各约900亿,占比分别均为25%;珠三角区域则约占5%,达200亿左右。随着雄安新区建设发展,公司深度布局京津冀区域也将迎来区域土地价值提升带来的红利。预测公司18年—19年EPS分别为1.7元和2.2元,对应当前股价估值偏低,维持“推荐”投资评级。
        招商蛇口(001979):公司15年底吸收合并招商地产上市后,聚合了原招商地产和蛇口工业区两大平台的优势,业务分为园区开发与运营、社区开发与运营和邮轮产业建设与运营三大板块。三大业务板块协同一致、互为促进,发挥不同阶段的经济效应。17年公司实现营业收入总额754.55  亿元,同比增长18.69%,实现归属于上市公司股东的净利润122.20  亿元,同比增长27.54%,基本每股收益为1.55  元,同比增长28.10%,业绩增长理想。17年是公司的“发展年”,公司通过招拍挂、合资合作、兼并收购等方式在资源获取方面实现长足进展。全年在一线、核心二线及周边重要城市获取土地资源计容建筑面积1023万平米,其中权益面积594万平米。另外期内公司落地昆钢、天津汤臣、南通中外运等项目,兼并收购取得突破式增长。公司积极参与雄安开发建设,设立了雄安新区工作小组,在制作安置区方案中积极参与。同时公司背靠招商局集团,集团为最积极响应雄安新区建设的央企,未来进一步介入园区开发发展建设值得关注。公司在蛇口片区由于丰富的土地储备,粤港澳大湾区持续推进,公司也将深度受益区域红利释放。预计公司18年——19年EPS分别为1.94元和2.2元,维持  “推荐”投资评级。
        

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