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房地产行业研究报告:国信证券-房地产行业统计局2018年1~4月房地产数据点评:房企彼此博弈的“囚徒困境”是投资保持较高增速的主因-180517

行业名称: 房地产行业 股票代码: 分享时间:2018-05-18 09:00:19
研报栏目: 行业分析 研报类型: (PDF) 研报作者: 区瑞明,王越明
研报出处: 国信证券 研报页数: 8 页 推荐评级: 超配
研报大小: 911 KB 分享者: che****un 我要报错
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【研究报告内容摘要】

        事项:
        2018年5月15日,国家统计局发布了2018年1-4月全国房地产开发投资和销售数据。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】
        评论:
        指标增速全面回落,行业仍处于小周期降温阶段
        根据《区瑞明地产A  股小周期理论框架》,当行业主要指标的累计同比增速见顶回落,则可判断行业进入小周期降温阶段。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)本轮小周期降温期始于2016  年4  月,确认于2016  年6  月,其后每月公布的大部分行业指标增速保持回落,表明行业持续处于降温期,最新的行业主要指标显示当前仍处于这一阶段。
        一、销售额及销售面积增速继续显著回落
        2018  年1-4  月,商品房销售面积累计同比增速1.3%,较1-3  月回落2.3  个百分点,较2016  年1-4  月回落35.2  个百分点,保持回落态势;商品房销售额累计同比增速9%,较1-3  月回落1.4  个百分点,较2016  年1-4  月回落46.9  个百分点,降温态势显著。预计在“房住不炒”、居民去杠杆等调控背景下,行业销售增速仍将保持回落趋势。
        二、新开工与施工面积增速保持回落趋势
        2018  年1-4  月,新开工面积累计同比增速7.3%,较1-3  月回落2.4  个百分点,较2016  年1-4  月回落14.1  个百分点;施工面积累计同比增速1.6%,较1-3  月提升0.1  个百分点,较2016  年1-4  月回落4.2  个百分点,均处于显著降温通道。
        三、房企博弈的“囚徒困境”是“投资偏暖”的主因
        2018  年1-4  月,虽然销售端增速延续了逐渐走低的趋势,但房地产投资仍然较热,房地产投资累计同比增速10.3%,较
1-3  月回落0.1  个百分点,仍然保持在近三年的高位。我们认为:这是房企彼此博弈的“囚徒困境”所致。
        四、房企开发资金持续回落
        2018  年1-4  月,房地产开发资金累计同比增速2.1%,较1-3  月回落1  个百分点,较2016  年1-5  月的高点回落14.7  个百分点;其中,个人按揭贷款累计同比增速-6.7%,较1-3  月回落0.1  个百分点,较2016  年1-5  月回落65.2  个百分点;定金及预收款累计同比增速8.3%,较1-3  月回落2.9  个百分点,较2016  年1-5  月回落26.9  个百分点。  
        五、购房贷款利率持续上升
        2018  年4  月,全国首套房及二套房平均贷款利率分别为5.56%、5.91%,均较2018  年3  月提高0.05  个百分点,银行
信贷持续收紧。      
    调控政策持续加码
        2018  年以来,部分城市继续强化调控,如成都进一步升级加大限购对象范围、丹东限售并提高首付比例、贵阳加码限售、海南一周内三度出台限制政策、大连重启限购等;杭州、成都、西安则加入摇号购房城市之列,将摇号作为调控手段之一。预计在“房住不炒”、住建部重点约谈12  个城市的示范效应下,中、短期行业政策依然偏紧。
    销售端降温趋势已向优势企业传导
        观察优势房企2018  年1-4  月销售额累计同比增速,大部分房企销售增速显著不如去年同期——如碧桂园2017  年1-4  月
销售额同增215%,而2018  年同期则为26%;万科2017  年1-4  月为73%,而2018  年同期则为2%,说明行业降温已向优势房企传导。  
    地产A  股策略:不疾不徐,长线长投
        根据《区瑞明地产A  股小周期理论框架》,我们在2017  年7  月优势地产A  股位于股价底部区间呼吁《进一步解放思想,做多地产龙头股》,在2018  年1  月下旬股价高位又及时提示了后市将会调整,并在市场主流观点认为“3、4  月份地产A  股有望走出较好行情”时,做出了有别于大多数同行的偏谨慎的预判,上述论断全部被市场印证。    
        对于后市,我们维持5  月策略的观点:从相对收益角度,A  股的优势地产股很可能已进入筑底阶段,在政策较大范围转暖预期未出现前,申万房地产指数2018  年以来在涨幅榜的排名很可能会稳在第12  名左右,绝对收益将随A  股大盘共起伏,但个股行情会有所分化,这种局面可能将持续到市场预期房地产政策较大范围转暖前夕;就长线而言,我们继续看好招商蛇口、新城控股、保利地产、万科A、荣盛发展、世联行、阳光城、华侨城A、华夏幸福、光大嘉宝以及部分内房股包括禹洲地产、龙光地产、旭辉控股集团、中国恒大等。
    风险
        房地产行业若2018  年出现幅度过大的调整并叠加严厉程度超预期的政策调控。  

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