报告摘要:
长效机制推出前,地产行业存在哪些问题?
长效机制推出的背景,就是中国地产行业在20年的发展过程中,积累了太多的问题。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】从土地层面看,地方政府对土地的供应失衡,导致土地价格不断走高,也使地方财政对土地出让金的依赖愈发严重。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)而在企业层面,由于地产行业长期存在超额收益,地产开发商习惯于高杠杆的经营模式,整个行业累计了较大的金融风险,负债率远高于世界其他国家地产行业。居民层面,过去十几年的地产价格波动,使居民对房屋资产增值有过高预期,购房投机属性较强。在基本法律层面,整个房地产领域的法律也缺乏统一规划。
现有长效机制政策推出的历程与具体内容是什么?
理解长效机制,要从"长效"、"机制"两个关键词上来把握。长效是指长期有效,机制是使制度能够正常运行并发挥预期功能的配套制度。中央不断推动建立长效机制的根本目的是从根源上解决供需不平衡、房价过高的问题。早在2015年中央政治局会议提出“长效机制”的概念之前,长效机制相关政策就已经开始布局。本报告将从广义的地产长效机制入手。简述房地产税、租售并举以及以人才落户为引导的城镇化发展过程三大领域。
什么是理想的长效机制?
顾名思义,长效机制一方面要求相关政策“长期施效”,政策制定和制定要放眼长远,不服务短期目标。另一方面,长效机制的政策效果要“长期有效”,保证政策效果可以长期发挥作用。长效机制从根本上来说,是要让房地产市场健康平稳的发展,进而保持房地产市场在中国经济中流砥柱的作用,带动上下游产业的健康运作;是要让居民的住房得到保障,解决住房基本需求以及改善性需求;是要让地方政府在房地产业取得合理的税收,支持地方政府的发展。
投资建议
基于对2018年政策和行业基本面的判断,我们认为未来地产板块投资将围绕龙头扩大市场占有率、城市群主题与长效机制政策推进三条主线展开。重点推荐万科A(行业龙头,在长效机制领域有前瞻性战略布局),建议关注光大嘉宝(A股唯一地产基金标的,为长效机制提供金融支持)、世联行(长租公寓龙头企业)。
风险提示
房地产行业调控进一步加强,地产融资利率上行。