上周（2018/10/7-2018/10/13）40  个重点城市新房合计成交440  万平米，环比上升81.8%；10  月截至上周累计日均成交44  万平米，环比9  月下降35.5%，较去年10  月下降28.5%。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】其中，一、二、三线城市上周成交面积分别环比变化：65.8%、70.9%、106%，北上广深环比变化分别为：127.7%、246%、-14.1%、167.7%；由于节假日因素，上周成交数据大幅反弹。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）克而瑞地产研究数据显示，1-9  月典型85  家房企融资总额8,287  亿元，同比减少11%；43%的房企融资额同比有所减少；9  月整体融资成本反弹至6.91%，达到去年下半年以来的最高值；同时可以看到，万科上周发行188  天短融融资成本仅3.13%，处于绝对低位，流动性紧张背景下融资集中度提升显著。9  月土地市场供需同比下降35%及31%，双双走弱，成交溢价率10%亦处历史低位，在严调控背景下房企利润预期较为悲观，购地意愿走弱，我们认为板块景气度下行趋势明显，政策有保有压，降准释放积极信号，但行业流动性仍较为紧张；在此背景下快回款、高周转、融资渠道多元化的龙头及高成长房企优势显著，价值低估待修复。同时建议持续关注粤港澳、京津冀等区域题材的爆发机会。我们重申板块强于大市的评级，推荐组合：1）龙头房企：万科A、保利地产、新城控股；2）区域房企：华夏幸福、招商蛇口、荣盛发展；建议关注REITs  受益题材：光大嘉宝、金融街、世茂股份等。
        支撑评级的要点
        板块行情：上周SW  房地产指数下跌10.3%，沪深300  指数下跌7.8%，相对收益为-2.51%，板块表现弱于大市，在28  个板块排名中排第18  位。个股表现方面，SW  房地产板块涨跌幅排名前3  位的房地产个股分别为：嘉凯城、新潮实业、中弘股份。
        公司动态：万科发行10  亿元188  天超短期融资券，票面利率3.13%；招商蛇口预计前三季度净利润80  亿元，同比增长超一倍；新城前9  月合同销售金额1,596  亿，借款余额781.33  亿；绿地重组成立三大产业集团，酒店业务拟明年资产证券化；阳光城控股股东或一致行动人拟在一年内增持1-2%股份；北京万科为子公司32.34  亿元收购华夏幸福项目提供担保。
        政策新闻：国务院表示2018-2020  年大力发展住房租赁市场；住建部强调没有取消棚改货币化安置，是因地制宜进行调整；央行降准1  个点，除置换MLF  外将释放7,500  亿增量资金；兰州新规10  月15  日起停止受理四类住房公积金贷款申请；成都公积金贷款新政，部分人员可自愿缴存住房公积金。
        行业数据：上周40  个重点城市新房合计成交440  万平米，环比上升81.8%；10  月截至上周累计日均成交44  万平米，环比9  月下降35.5%，较去年10  月下降28.5%。其中，一、二、三线城市上周成交面积分别环比变化：65.8%、70.9%、106%，北上广深环比变化分别为：127.7%、246%、-14.1%、167.7%。14  个重点城市住宅3  个月移动平均去化月数为6.7  个月，环比上升0.6  个月。前周100  个重点城市土地合计成交规划建筑面积63万平米，环比下降97.8%；年初至今累计成交8.76  亿平米，同比上升13.8%。
        风险提示：融资收紧背景下流动性紧张；需求端去杠杆超预期导致销售大幅下滑；房贷利率水平持续提升。