2018 年1-10 月全国房地产新开工面积和投资额分别同比增长16.3%和9.7%,销售面积和金额同比分别上升2.2%和12.5%。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】10 月单月投资增速7.7%,较上月回落1.2 个百分点,已连续3 个月回落,景气度持续下行;新开工及施工连续走强,主要由于在流动性偏紧及限价环境下,房企策略转向加速销售回款,提振开工意愿,推动施工小幅改善;土地投资加速下滑,伴随7 月以来土地市场供需两弱,我们预计未来多月土地购置费将大幅下行。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)10 月单月面积增速-3.1%,在低基数背景下连续两月负增长,销售动能明显不足。我们认为在行业景气度下行的背景下,政策风险逐步释放,流动性边际改善,快回款、高周转、融资渠道多元化的龙头及高成长房企优势显著,行业集中度提升趋势不可逆,价值低估待修复。同时建议持续关注粤港澳、京津冀等区域题材的爆发机会。我们重申板块强于大市的评级,推荐组合:1)龙头房企:万科A、保利地产、新城控股;2)区域房企:华夏幸福、招商蛇口、荣盛发展;建议关注高成长性房企:中南建设、阳光城等。
支撑评级的要点
1-10 月,全国房地产开发投资额同比增长9.7%,较1-9 月回落0.2 个百分点;商品房新开工面积同比上升16.3%,较1-9 月回落0.2 个百分点;施工面积同比上升4.3%,增速较1-9 月扩大0.3 个百分点;土地购置面积同比上升15.3%。10 月单月投资增速7.7%较上月回落1.2 个百分点,已连续3 个月回落,景气度持续下行;新开工及施工连续走强,主要由于在流动性偏紧及限价环境下,房企策略转向加速销售回款,提振开工意愿,推动施工小幅改善;土地投资加速下滑,伴随7 月以来土地市场供需两弱,我们预计未来多月土地购置费将大幅下行。
1-10 月的商品房销售面积为133,117 万平方米,同比上升2.2%;销售额为115,914 亿元,同比上升12.5%;较上月回落0.8 个百分点;销售均价为8,708 元/平米,同比上升10.1%,较上月回落0 个百分点。10 月单月销售面积增速-3.1%,在低基数背景下连续两月负增长,销售动能明显不足。我们预计一二线在供给改善、去化较好的情况下,成交将持续改善;三四线由于棚改弱化销售增速下行通道开启;四季度全国销售负增长或难以扭转。结构上,今年前10 月top100 房企销售增速39%,显著高于行业平均水平,供给侧改革及流动性紧张环境下,资源加速像龙头集中。
1-10 月,房地产开发企业合计资金来源为135,636 亿元,同比上升7.7%,较1-9 月回落0.1 个百分点。从各资金来源同比来看,1-10 月累计数据中,国内贷款同比下降5.1%,较1-9 月扩大0.1 个百分点;利用外资同比下降36%,较1-9 月收窄25.9 个百分点;自筹资金同比上升10.8%,较1-9月回落0.6 个百分点;包含定金、预收款及个人按揭贷款的其他资金同比上升10%,较1-9 月扩大0.1 个百分点,其中,1-10 月定金及预收款、个人按揭贷款分别同比上升16.3%和下降0.9%。
评级面临的主要风险
房地产行业销售大幅下滑,调控政策力度超预期。