事项：
        国家统计局公布2018  年前11  月全国房地产开发投资及销售数据，1-11  月全国房地产开发投资额同比增长9.7%，新开工同比增长16.8%；商品房销
售面积同比增长1.4%，销售额同比增长12.1%。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】
        平安观点：
        投资呈现韧性，预计增速将逐步回落。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）2018  年1-11  月房地产投资同比增长9.7%，与前10  月增速持平；其中11  月单月投资同比增长9.3%，较10  月上升1.6  个百分点，投资整体呈现韧性。我们认为投资短期维持高位一方面为土地购置费依旧为强支撑，另一方面房企趁降温窗口期抢开工抢需求导致建安投资回升。展望2019  年，土拍降温叠加楼市下行将带来拿地新开工收缩，预计地产投资增速将高位回落。
        单月销售降幅扩大，调整或延续至2019Q2-Q3。2018  年前11  月全国商品房销售面积同比增长1.4%，销售额同比增长12.1%，增速较前10月下降0.8  个和0.4  个百分点；其中11  月单月销售面积同比下降5.1%，连续3  个月负增长，降幅较10  月扩大2  个百分点。单月销售均价8778元/平，环比升2.8%，反映一二线推盘加快及三四线持续降温趋势。对比前三轮周期，单月销售面积负增长通常延续8  到13  个月，经验数据来看本轮下行周期或延续至2019Q2-Q3。展望2019  年，观望情绪下预计一二线楼市仍将延续低位盘整，而三四线将步入调整通道，预计2019  年全国销售面积同比降6.9%。
        新开工维持高位，中期趋势向下。2018  年前11  月新开工同比增长16.8%，较前10  月上升0.5  个百分点。其中11  月单月增速为21.7%，较10  月上升7  个百分点。在楼市降温及低库存背景下，把握短期窗口期加快开工推盘回收现金流为当下房企最优选择，尤其是三四线开发商短期为其最后脱逃机会，预计三四线短期开工仍将积极。中期来看，国庆后楼市降温超预期，库存累积及去化率下行将逐步传导到开工端，预计2019  年新开工增速前高后低，全年同比微降。
        土地市场持续降温，竣工延续负增长。由于楼市降温及资金端偏紧，房企下半年拿地持续收缩，1-11  月全国土地购置面积同比增长14.3%，土地成交价款同比增长20.2%，分别较前10  月回落1  个和0.4  个百分点，百城11  月土地成交建面同比下降23.8%。从区域来看，随着一二线城市地价回落、三四线楼市降温，房企拿地逐步回归一二线，11  月百城一二线土地成交占比达45.7%。前11  月竣工面积同比下降12.3%，降幅略收窄0.2  个百分点，资金紧张背景下房企放缓预售后施工节奏影响竣工进度。我们认为房企不可能无限制延缓竣工期限，且2016-2017年期房销售大幅增长，无论从建设周期还是交房周期，预计2019  年竣工有望回升。
        定金及预收款增速维持高位，按揭利率高点已现。2018  年1-11  月房企整体到位资金15  万亿，同比增长7.6%，增速较前10  月回落0.1  个百分点。其中定金及预收款同比增长15.7%，环比下降0.6个百分点，增速依旧维持高位；国内贷款同比下降3.7%，降幅较前10  月收窄1.5  个百分点；个人按揭贷款同比下降0.9%，降速环比持平。11  月全国首套房利率达5.71%，与10  月持平，自2017年1  月以来首次滞涨。草根调研了解部分城市首套房按揭利率已有所回落，放款速度亦明显加快，年内四次降准背景下，预计后续首套房利率将有所改善。
        投资建议：目前全国单月销售已连续三个月负增长，部分区域楼市量价亦出现松动，短期来看基本面仍将延续下行。若基本面超预期下滑将对股价形成一定压力，关注2019  年春节前后基本面走势。但震荡行情中有政策博弈的反弹机会，整体以防守反击为主，以融资渠道畅通、一二线货值占比高的龙头防御为主，如低估值龙头万科、保利、金地、招商等；后续随着投资增速回落、盈利预期下调及资金压力风险释放，将迎来基本面复苏的反弹，高周转快销售标的公司表现更佳，关注布局核心城市及其周边的高成长个股新城、荣盛、阳光城等。
        风险提示：1）2019  年上半年存在楼市超调而政策迟迟未见松动的风险；2）楼市大幅调整带来的资产大幅减值的风险；3）若楼市降温超预期，且融资渠道依旧偏紧，不排除部分中小房企面临资金链风险。