报告摘要:
事件:国家统计局公布数据显示,2018年1-12月,商品房销售面积171,654万平方米,同比增长1.3%,商品房销售额149,973元,同比增长12.2%。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】全国房地产开发投资120,264亿元,同比名义增长9.5%。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)
销售:单月增速转正,全年再创历史新高
2018 年1-12 月份,商品房销售面积累计同比增长1.3%,较1-11 月回落0.1 个百分点。我们认为,中西部三四线城市销售边际变冷而东部一二线边际回暖,销售均价亦因此环比回升。我们认为未来销量形势仍有较强韧性,应重点关注东部地区特别是一线城市的销量回暖,维持2019 年全年销售面积增速预期-5%,销售金额增速预期-3%的判断。
投资:持续趋稳,韧性仍足
2018 年1-12 月,全国房地产开发投资完成额120,264 亿元,同比增长9.5%,增速比1-11 月回落0.2 个百分点,继续保持高位。我们认为,考虑到:(1)土地成交价款增速继续保持平稳,未来产生的土地购置费将带动房地产开发投资持续具有韧性;(2)中央对于棚改仍维持较为积极的表态,也将对投资形成支撑;(3)房企补库存叠加统计口径改变的影响将在明年消除,建安投资增速将逐渐回暖。维持投资增速具备韧性,2019 全年7%增速的判断。
资金:增速下滑,关注偿债高峰期风险
2018 年1-12 月份,房地产开发企业到位资金同比增长6.4%,增速比1-11 月回落1.2 个百分点,房企总体融资与销售回款情况仍然良好,后续应继续关注偿债高峰期背景下房地产行业融资监管政策的变动。
板块表现:估值见底
我们认为,在行业数据趋稳的背景下,预计未来政策将愈发具备连续性和稳定性,进而修复前期不确定性引发的板块估值下杀,政策平稳预期下,公司业绩将成为市场关注点。看好业绩优良的行业一线公司的表现。
投资建议
2018 年1-12 月,房地产行业基本面仍然向好,销售面积单月增速由负转正,投资增速维持高位,资金情况仍然良好,调控政策亦逐渐企稳,维持行业“推荐”评级。在监管不断趋严、资金成本上升、去杠杆政策效应逐渐显现的大背景下,一线房企在融资能力、拿地机会、开发和营销能力上的优势日益凸显,行业集中度有望继续提升。我们认为,在行业数据趋稳的背景下,预计未来政策将愈发具备连续性和稳定性,进而修复前期不确定性引发的板块估值下杀,政策平稳预期下,公司业绩将成为市场关注点。看好业绩优良的行业一线公司的表现。建议投资者关注业绩承诺增速较高,或业绩增速预期较好的一线房企,如华夏幸福、招商蛇口、新城控股、中南建设等。
风险提示:房地产调控政策收紧;房地产年报业绩结算节奏不及预期;房地产税推进进度高于预期。