一、事件概述
        9  月25  日，南京市政府出台了主城区住房限购措施，对主城区（不含高淳、溧水、六合）实施住房限购措施：1.  暂停向拥有1  套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】2.  暂停向拥有2  套及以上住房的本市户籍居民家庭出售新建商品住房。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）限购政策自9  月26  日起开始执行。
        二、分析与判断
        南京房地产市场量价齐升，库存严重供不应求
        今年以来，南京房地产市场持续升温，呈量价齐升态势。春节以来，月商品房成交套数一直维持在1  万套以上；截至到8  月份，南京新建商品住宅价格较去年年底增长了31.03%；商品住宅可售面积从年初的583.28  万平米下降到8  月份的286.4  万平米，降幅达50.9%，库存去化迅速；目前南京库存去化周期只剩2  个月，处于供不应求状态。
        继调高首付比例之后进一步出台限购，调控政策为二线城市最严
        8  月11  日，南京市调高了购房贷款首付比例：（1）对拥有1  套住房且相应购房贷款已结清的居民家庭，再次申请商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于35%。
        （2）对拥有1  套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，再次申请商业性贷款购买普通住房的，最低首付款比例调整为不低于50%。（高淳、溧水执行最低首付款比例30%）调高首付比例之后，南京市新建商品住宅成交量有一定回落，但是价格依然持续上涨，因此南京市政府进一步出台限购政策。同之前出台限购政策的苏州、厦门、杭州相比，南京的限购政策更加严厉，不仅对非户籍居民购买第二套住房做出限制，而且对已经有两套以上房产的户籍居民购买新房也做出了限制。
        一二三线城市全线上涨，限购政策有进一步扩散可能
        从8  月份的房价同比数据看，一二三线城市涨幅全线上扬，其中二线表现最为突出。
        8  月份，一线城市新建商品住宅价格指数同比涨幅30.5%（前值29.2%），二线城市同比涨幅13.7%（前值11.5%），三线城市同比涨幅2.6%（前值1.9%）。其中厦门和合肥同比涨幅超过40%，分别达44.3%和40.5%，领涨全国，同比增幅超过20%的城市还有南京、上海、深圳、北京、杭州、广州、天津、福州。
        在房价上涨过快的背景下，各地调控政策逐渐趋严，合肥、苏州、南京、武汉、厦门、郑州、杭州等城市相继出台调控政策，其中苏州、厦门、杭州、南京出台限购政策。
        今年以来涨幅过快、吸引大量外来购房者的其他热点二线城市，有可能会效仿。随着限购城市增多，资金可能会加快流入尚未实行限购的热点城市；政策收紧预期短期内或加速投资性购房需求释放。我们认为，虽然调控政策有可能会向其他热点城市扩散，房价大概率仍将维持小幅上涨态势。
        三、投资建议
        维持行业“推荐”评级。我们认为，目前房地产行业基本面处于景气度高位；政策面来看，调控政策可能会向其他热点二线城市扩散。保险等增量资金入场使得房地产板块估值中枢有望提升。首推标的为：首开股份，三湘股份、阳光城；其他推荐转型标的：华业资本；国企改革标的：首开股份、北京城建、南国置业；以及地产龙头：保利地产。
        四、风险提示：
        调控政策超预期，行业景气不及预期。