■REITs  财务报告：REIT  的财务报告和普通公司一样的地方是，都有资产负债表（NAV、P/NAV）、利润表（NPI、DPU）、现金流量表（P/FFO），不一样的是，普通公司往往资产负债表放前面，而REIT  往往利润表放在前面，此外REIT有一个分派表（DYR、ROI）是普通公司没有的；为了更全面的研究，我们以三个公司的报告来分析，1）冠君：物业都在香港，最简单，入门级年报；2）越秀：物业都在国内，结构相对复杂一些；3）领展：两地都有物业，因为三个公司经营地点不同，其在某些地方也会有不同，比如房产税、折旧政策等。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】
        ■利润表关键：1）物业经营收入：指的是各物业的租金收入及相关收入。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）2）物业经营支出：主要是物业管理费用及人工开支。3）物业重估增值：将评估增值部分也列入利润项目，但需要注意的是这一部分将不可作为当年可分派利润。4）三费=管理人费用+信托人费用+财务费用：REIT  结构里面最重要的就是信托机构来信托资产和管理机构来管理资产；我们把管理人费用、信托人费用、财务费用三个理解为REIT  的三费。5）所得税：香港的REIT  在公司层面并没有进行免税安排；只是投资人分红所得可以免税。
        ■分派表关键：1）亿基金单位支付的管理人费用：REIT  在支付管理费用是不全是现金，往往还有基金单位支付。2）递延税项目：非现金支出；主要是物业重估发生的递延税项目。3）融资费用（部分）：非现金支出；越秀的汇兑损益虽然计入费用，但实际并不需要支付。4）物业重估增值：虽然收入因为重估增值而提升了，但并不能因为增值而产生可分派的现金。5）其他调整项目：非现金支出；越秀的汇兑损益虽然计入费用，但实际并不需要支付。6）可分派收入总额：根据分派利润重点调整了重估价值增值、三费中非现金部分、折旧等项目而来。
        ■资产负债表关键：1）投资物业价值：一个REIT  的总资产几乎都是物业价值。2）商誉：要来自往年或者当年的物业投资收购商誉，越秀规模最小但商誉最大。3）负债：REIT  的负债主要就是银行借款，长短期负债占总负债的比重越秀70%、冠君83%、领展75%。4）NAV  及单位资产净值：对于REIT  来说，资产主要是物业，负债主要贷款，剩余就是净资产。
        ■现金流量表关键：1）经营活动现金流：最大的流入就是物业经营的利润，根据税及分派前利润进行调整，调整项中最大的负项就是重估价值增值，另外就是折旧和摊销费用等。2）融资活动现金流：最大的流入就是借款，最大的支出就是偿还借款。3）P/FFO：我们在进行REIT  估值时经常使用P/FFO  的估值方法，FFO  就是经营性自由现金流。
        ■投资建议：我们认为REITs  的推出时机已经渐渐成熟，第一单物业类型并不重要，重要的是设立标准方案，投资角度看好：1）地产基金管理：嘉宝集团（全市场第一篇深度且持续十余篇报告跟踪推荐）、保利；2）商业物业经营：金融街、招商蛇口、万科、陆家嘴、世联行；3）工业物业经营：上海临港、浦东金桥、外高桥等。
        ■风险提示：政策推出时间低于预期、商业地产市场风险。