研究随笔：房地产去库存卓有成效，低库存下补库意愿仍需验证
        自2015年开始，我国房地产市场开启了一轮去库存操作，从目前的市场情况看，去库存卓有成效。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】我们用已经竣工尚未销售的现房的存量，代表狭义口径的房地产库存，再用每个月末全国商品房待售面积，除以过去12个月月均商品房现房销售面积，得到狭义口径下商品房的去化月数。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）可以看到，2011至2015年间，房地产库存逐步累积，并于2015年末达到峰值，房地产开发投资同比增速亦降至历史低位，这也是中央经济工作会议提出，将“化解房地产库存”作为主要经济任务之一的时间点。随着“稳增长、去库存”政策的推进，近2年房地产库存逐步消化，全国商品房去化月数持续下降，房地产开发投资增速小幅回升。
        但值得注意的是，对比历史数据，狭义库存仍保持在相对高位。尽管近两年房地产去库存政策成效显著，商品房去化月数从2015年的高位回落。但从长期来看，商品房去化月数仍保持在相对高位，库存压力仍在。
        广义库存同样呈现下降。广义口径的房地产库存是指，已经竣工尚未销售的现房和尚未竣工但已获得销售许可的期房的存量。我们用历年累计房屋新开工面积，减去历年累计商品房销售面积，近似估算广义库存。需要注意的是，国家统计局统计的房屋新开工面积是指房地产企业当年新开工房屋的全部建筑面积，而房地产项目可供销售建筑面积不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积，故使用以上方式估算的广义库存可能偏高。可以看到，2014年9月至至今，广义库存同比增速持续回落。在广义库存同比增速跌落接近零值区间时，房地产开发投资同比增速止跌回升，迎来拐点。
        广义去库存月数持续下降。定义广义库存去化月数为每个时点的广义库存，除以过去12个月全国商品房平均销售面积。广义库存去化月数在2015年5月达到2000年以来的历史峰值，去化月数约为55个月。伴随近2年库存的逐步消化，截至2017年9月，广义库存去化月数下降至42个月。