投资摘要：
        行情回顾：上周中信房地产指数累计涨幅为-4.24%，跑输沪深300  指数-1.40%，在所有行业板块中排名24  位。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】
        成交数据：上周样本城市商品房销售面积285.7  万平米，环比变动7.4%，去化周期69  周，环比减小0.3%。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）一线城市销售面积41.9  万平方米，环比变动12.8%，去化周期71  周，环比增加2.9%；二线城市销售面积169.3  万平方米，环比变动13.6%，去化周期73  周，环比减小6.2%。三线城市销售面积74.4  万平方米，环比变动-6.7%，去化周期60  周，环比增加5.9%。
        政策与事件：（1）据国家统计局数据，一季度房地产开发投资和销售数据，开发投资增速创新高，销售额和销售面积增速继续回落，到位资金增速下降，新开工大幅提高。一线城市价格同比继续下降，二三线城市涨幅回落。（2）据财政部数据，一季度国有土地使用权出让收入13327  亿元，同比增长41.8%。（3）海南限购升级，青岛和沈阳收紧调控。（4）中兴事件、贸易战升级、降准等等。
        近期观点：从目前的数据看，销售面积和房价增速回落，但投资增速和土地购置等增速相对大超预期，同时房价上涨城市仍然较多，最大涨幅远高于最大跌幅。
        我们认为，供给和需求均有下降，但供给下降的幅度大于需求，这是销售回落、价格上涨、投资和土地购置改善背后的逻辑。经过近2  年的房地产“小牛市”，库存回落，加之政府对预售的限制，有效供给减少。同时需求受到政策影响，有回落趋势，但在棚改等支撑下，回落幅度有限。
        基本面之外也有很多值得关注的事件，如中兴事件、贸易战升级、降准等等。不确定性是市场的主基调，确定性有望带来板块估值溢价。房地产板块具有较低的估值和更强的业绩锁定性（预收账款/营业收入比例较高），相对多数行业具有更高的确定性。并且目前正处（至少接近）政策周期的底部，政策面的悲观预期已经在价格中充分反映。我们强烈看好房地产板块后续表现。
        本周推荐：上周投资组合为万科A（20%）、保利地产（20%）、招商蛇口（20%）、新城控股（20%）、蓝光发展（20%），涨幅为-5.94%，跑输中信房地产指数1.7个百分点。本周投资组合维持不变，为万科A（20%）、保利地产（20%）、招商蛇口（20%）、新城控股（20%）、蓝光发展（20%）。
        风险提示：调控政策超预期收紧、供需两端的金融政策大幅收紧