总体概述：底层资产运营多保持稳健，高速公路类型复苏显著。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】截至目前除3月新上市的两单新能源REITs之外，已上市的其余25单公募REITs均完成2023年一季报的发布。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）我们从经营指标环比及同比增速的维度，对各类型公募REITs的底层资产运营情况进行梳理，并计算一季度经营指标完成全年预测值进度，其中2022年以后上市的REITs按照招募说明书中所公布的2023年预测值，部分2021年上市的REITs按照扩募后更新的招募说明书中所预测的2023年经营数据进行更新。
　　分类别来看，高速公路类型REITs受益于整体经济活动的恢复和春运期间出行意愿的增强，车流量和通行费出现显著回升，带动底层资产项目经营业绩同环比均取得较高增长；而产业园区类型REITs部分项目出租率受到重要租户退租及市场新增需求不足的影响而有所下降，一季度经营仍承压，以厂房为主的产业园区出租率维持稳定的较高水平，经营相对稳健；生态环保类型两单REITs表现分化，其中环保水务项目受季节因素影响明显，清洁能源类型REITs同样受季节因素影响经营数据环比下滑；相对而言，仓储物流及保租房类型由于底层资产租户结构的稳定，项目业绩表现较为平稳。
　　从各项指标全年的完成度来看，高速公路类型REITs由于一季度通行费收入通常占全年比重相对较低，因此一季度收入完成占比多低于季度平均值（25%），部分产业园区项目受出租率下降的影响，一季度收入完成度不及预期，保租房以及仓储物流项目一季度业绩完成度多符合预期，清洁能源类型则受季节因素影响，一季度收入完成度较低。
　　从可供分配金额的角度，多数高速公路类型REITs一季度可供分配金额完成度较高，产业园区类型REITs内部存在分化，博时蛇口产园REIT和国君临港创新产业园REIT一季度完成率较低，保租房以及仓储物流项目一季度可供分配金额完成率均超过季度平均值，清洁能源类型REITs由于一季度与运营机构结算2022年四季度的运营管理支出导致应付项目变动较大，一季度可供分配金额环比下降明显，仅完成全年预测值的12%。
　　整体来看，公募REITs一季度经营表现在不同类型间以及板块内部存在分化，其中高速公路类型经营业绩修复显著，产业园区类型一季度经营仍承压，保租房以及仓储物流类型则持续保持稳健，生态环保及清洁能源类型受季节因素影响经营表现环比下降。
　　往后来看，高速公路类型REITs在车流量增长态势仍有望延续的背景下，业绩表现大概率将显著好于去年可比同期；产业园区类型REITs由于租赁市场的恢复具备滞后性，未来仍需持续关注出租率及租金指标的变化趋势；考虑到保租房以及仓储物流类型REITs项目运营中长期稳定的特性，从业绩层面预计项目整体波动并不大；生态环保及清洁能源类型REITs预计随着季节变化，其经营指标将得以改善。
　　投资建议：公募REITs板块行情在2月达到阶段高点后呈震荡下行的走势，各类型估值整体回落，交投活跃度同样有所下降。从一季报的经营数据中，高速公路板块的修复弹性得以兑现，但产业园区仍受疫情造成的滞后影响，出租率尚未完全恢复，未来经营业绩仍承受一定压力，而保租房以及仓储物流类型持续保持稳健，生态环保及清洁能源类型受季节因素影响经营表现环比下降。
　　展望后续投资机会，在市场整体估值阶段性调整后，一方面我们建议关注部分公募REITs存在的扩募预期以及扩募后导致资产估值波动带来的投资机遇，并积极参与能源类等新兴类别REITs的打新；另一方面，由于当前REITs估值定价体系尚不明确，我们建议关注在市场充分定价后，部分未能反映其经营优势及稀缺性的REITs存在的估值修复预期；此外继续从基本面修复的逻辑出发，并参考当前估值水平及分红率布局相应投资机会。
　　风险提示：相关政策法规出台及实施进展不及预期的风险；年化后数据未考虑季节因素所造成的预测偏差风险；项目经营指标预测存在偏差的风险；REITs市场扩募及资产扩容进度低于预期；项目运营收入和盈利水平不及预期；REITs基金价格伴随市场流动性波动等风险。