导读：2023年初以来，REITs二级市场整体表现较弱，底层资产经营表现也受到诸多超预期因素影响导致表现分化。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】本文回顾了REITs一级发行和二级市场表现，并梳理了国内REITs政策的演进，并分析了不同类型REITs 2023Q1业绩和经营表现。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）
　　REITs市场回顾：市场继续扩容，指数表现承压。一级发行：发行节奏放缓，首日涨幅回落。2023Q1共发行3只REITs，发行节奏放缓。其中，2023年2月8日上市仓储物流REITs嘉实京东仓储基础设施REIT，发行规模17.57亿元。3月29日同时上市两只能源基础设施REITs，分别为中信建投国家电投新能源REIT（发行规模78.40亿元）和中航京能光伏REIT（发行规模29.35亿元），REITs基础资产类型进一步丰富。二级表现：总体震荡下行，成交活跃度走弱。2023Q1REITs总指数经历短暂上行趋势后开始回调，1月3日至2月21日REITs总指数上行(4.11%)至121点附近，其中产权类REITs指数（5.92%）涨幅优于经营类REITs指数（2.25%），而后总指数开始缓慢下行，至2023年5月26日总跌幅达到7.26%，期间经营权REITs指数下跌6.16%，产权类REITs指数下跌6.45%。
　　政策分析及展望：制度不断完善，进一步推进REITs常态化发行阶段。2023年2月20日中基协发布《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》，要求促进资本市场支持房地产市场平稳健康发展，落实证监会开展不动产私募投资基金试点要求，规范私募投资基金从事不动产投资业务。稳妥推进不动产私募投资基金试点工作，积极发挥私募股权投资基金作用，有力支持房地产市场平稳健康发展。2023年3月24日证监会发布《进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》，推进REITs常态化发行，完善基础制度和监管安排，健全市场功能，更好服务构建新发展格局和经济高质量发展。2023年4月24日，上海市发改委转发《国家发展改革委关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》的通知指出，各区发展改革委、临港新片区管委会会同国资、商务等部门，积极梳理辖内存量消费基础设施项目，加强项目储备管理，并广泛宣传、动员，引导推动符合条件的企业将消费基础设施资产通过REITs方式盘活。2023年5月12日，证监会发布修订REITs审核关注事项指引，明确突出以“管资产”为核心，进一步优化REITs审核关注事项，强化信息披露要求，明确产业园区、收费公路两大类资产的审核和信息披露标准，提高成熟类型资产的推荐审核透明度，加快发行上市节奏，推动REITs市场高质量发展。
　　2023Q1业绩分析：完成度表现分化，不利因素影响将缓解。园区基础设施：Q1环比修复缓慢，整体完成度较高。东吴苏园产业REIT完成度领先，华夏合肥高新REIT、国泰君安临港创新产业园REIT、国泰君安东久新经济REIT和华夏和达高科REIT营收完成度均超过25%，博时蛇口园区REIT、华安张江光大REIT和建信中关村REIT完成度不及预期。仓储物流：Q1业绩环比微降，经营表现相对稳健。仓储物流方面运营情况相对稳健，EBITDA完成额达30.1%。红土创新盐田港REIT和中金普洛斯仓储物流REIT一季度营收环比均上升，嘉实京东仓储REIT一季度EBITDA完成度较高，达37.2%。能源基础设施：Q1环比继续下行，EBITDA恢复常态。鹏华深圳能源REIT2023一季度营收情况较2022四季度略有下滑，EBITDA环比显著上升。保障性租赁住房：Q1业绩符合预期，整体运营情况良好。保障性租赁住房方面2023年一季度经营表现整体稳健，营收环比略微下降，EBITDA环比均上升，营收和EBITDA完成度均高于25%，红土创新深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT、华夏基金华润有巢REIT的营业收入完成度分别为25.1%、25.7%、25.2%和26.7%。交通基础设施：Q1环比上浮明显，23年修复可期。2023Q1,7只交通基础设施REITs营收平均完成度为23.5%，EBITDA完成度为26.5%，其中，浙商沪杭甬REIT、华夏越秀高速REIT和国金中国交建REIT营收完成度超25%。考虑到一季度春节期间小客车免费通行及春节前后为货运淡季，通行费收入占全年比重相对较低。展望全年，交通基础设施业绩有望明显修复。生态环保：Q1环比回升，EBITDA恢复明显。受季节性等影响，生态环保方面首创水务REIT和首钢绿能REIT一季度营收同比环比均下降，EBITDA环比上升。中航首钢绿能REIT、富国首创水务REIT一季度营收同比环比均有下滑，营收完成度环比下降，而中航首钢绿能REIT一季度EBITDA完成度较高，达27.7%，环比上升17.6PCT。
　　可分配金额及估值：可供分配金额完成率较高，交通基础设施估值分化较大。2023Q1保障性租赁住房REITs、交通基础设施REITs和生态环保REITs可供分配金额完成度超预期，仓储物流REITs可供分配金额完成度同样超过四分之一，园区基础设施REITs可供分配金额完成度较低，能源基础设施REITs可供分配金额完成度不及预期。园区基础设施REITs方面，2023Q1可供分配金额有所回落，完成额占比22.8%，占比环比下降6.0PCT。仓储物流REITs方面，2023Q1可供分配金额有所上升，完成额占比26.8%，占比环比上升1.3 PCT。能源基础设施REITs一季度可供分配金额继续减少，占比环比下降11.2 PCT，完成度不及预期。保障性租赁住房REITs 2023Q1可供分配金额完成额占比28.2%。交通基础设施方面，2023Q1可供分配金额完成额占比大幅回升13.3 PCT至28.4%。生态环保类REITs 2023Q1可供分配金额完成额占比28.6%，同比上升6.4PCT
　　风险提示：REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；募集发行进度不及预期；经济修复程度不及预期。