导读：2023二季度以来，REITs二级市场整体表现较弱，流动性不足和部分投资者趋同交易等原因导致REITs指数持续下行。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】随着经济回暖和REITs制度进一步完善，7月以来REITs表现回暖明显。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）本文回顾了REITs一级发行和二级市场表现，梳理了国内REITs政策的演进，并分析了不同类型REITs 2023Q2业绩和经营表现。
　　REITs市场回顾：四单扩募顺利完成，二级表现逐渐回暖。一级发行：四单扩募顺利落地，新发首日涨幅回落。2023Q2共发行1只REITs，发行节奏放缓。其中，2023年6月30日上市产业园区REITs中金湖北科投光谷REIT，发行规模15.75亿元。二级表现：REITs指数止跌回升，成交活跃度回升。近一年（2022.8.17-2023.8.18），REIT指数前期整体下行，近期止跌回升。2022年8月17日开始，REITs指数小幅上涨后持续下行。2022.08.17-2023.7.5，中证REITs指数累计下行27.8%，REITs产权指数下行27.0%，REITs经营权指数下行19.8%。后续REITs市场回暖，截至2023.8.18，中证REITs指数降幅收窄至21.8%，REITs产权指数降幅收窄至20.5%，经营权指数降幅收窄至13.4%。流动性方面，2023年REITs成交活跃度有所回升。一季度随着市场走弱，成交活跃度逐渐下行，4月以来成交活跃度下降明显，7月市场表现回暖，成交活跃度逐渐回升。
　　政策分析及展望：制度不断完善，鼓励民间投资项目发行REITs。政策不断出台推动我国公募REITs市场发展。2023年6月13日，国家发改委投资司组织召开金融机构投资项目前期工作质量提升专题培训会。2023年7月6日，国家发展改革委将支持更多符合条件的民营企业项目发行基础设施REITs，不断提升民间投资积极性。2023年7月24日，国家发展改革委发布关于进一步抓好抓实促进民间投资工作努力调动民间投资积极性的通知。2023年8月1日，国家发展改革委等部门发布关于实施促进民营经济发展近期若干举措的通知，其中提出，扩大基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）发行规模，推动符合条件的民间投资项目发行基础设施REITs，进一步扩大民间投资。相关法律法规继续不断完善。2023年7月25日，证监会召开2023年系统年中工作座谈会强调，进一步提升服务国家重大战略的质效。推动公司债和企业债协同发展，做优做强科创债，抓紧推动消费基础设施等新类型公募REITs项目落地。进一步提升期货市场功能，更好服务经济平稳运行大局。
　　2023Q2业绩分析：完成度表现分化，不利因素影响将缓解。园区基础设施：Q2环比修复缓慢，整体完成度较高。东吴苏园产业REIT完成度领先，博时蛇口园区REIT、华安张江光大REIT、国泰君安临港创新产业园REIT、国泰君安东久新经济REIT和华夏和达高科REIT营收完成度均超过25%，华夏合肥高新REIT和建信中关村REIT完成度不及预期。仓储物流：Q2业绩环比上升，经营表现相对稳健。仓储物流方面运营情况相对稳健，EBITDA完成额达27.4%。红土创新盐田港REIT和中金普洛斯仓储物流REIT二季度营收环比均上升，嘉实京东仓储REIT二季度EBITDA完成额达24.7%，较一季度下降12.52PCT。能源基础设施：Q2环比上行，EBITDA恢复良好。鹏华深圳能源REIT2023二季度营收情况较2023一季度大幅上行，EBITDA环比显著上升。保障性租赁住房：Q2业绩环比上行，整体运营情况良好。保障性租赁住房方面，2023年二季度经营表现整体稳健，营收环比小幅上行，EBITDA环比略微下降，营收和EBITDA完成度均高于25%，红土创新深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT、华夏基金华润有巢REIT的营业收入完成度分别为25.2%、25.9%、25.5%和26.9%。交通基础设施：Q2环比略微下行，待业绩修复。交通基础设施方面REITs环比略微下行。2023Q2,7只交通基础设施REITs营收平均完成度为22.6%，EBITDA完成度为24.3%，其中，只有国金中国交建REIT营收完成度超25%。华夏中国交建REIT和中金安徽交控REIT营收完成度低于20%。生态环保：Q2环比回升，EBITDA保持稳健。受季节性等影响，生态环保方面，首创水务REIT二季度营收同比环比均上涨，EBITDA环比上升，首钢绿能REIT二季度营收环比下行，EBITDA环比下行。富国首创水务REIT二季度营收同比环比均有上涨，营收完成度为25.9%，环比上涨3.4PCT。
　　可分配金额及估值：可供分配金额完成率较高，交通基础设施估值分化较大。可供分配金额方面，2023Q2仓储物流REITs、能源基础设施和保障性租赁住房REITs完成度超预期，园区基础设施REITs可供分配金额完成度同样超过四分之一，交通基础设施和生态环保REITs可供分配金额完成度不及预期。园区基础设施REITs方面，2023Q2可供分配金额有所上升，完成额占比27.2%，占比环比上升4.4 PCT。仓储物流REITs方面，2023Q2可供分配金额有所上升，完成额占比31.8%，占比环比上升5.0 PCT。能源基础设施REITs二季度可供分配金额继续大幅上升，完成额占比31.7%，占比环比上升19.7 PCT，完成度超预期。保障性租赁住房REITs 2023Q2可供分配金额完成额占比29.6%，超预期完成。交通基础设施方面，2023Q2可供分配金额完成额占比小幅下降6.3 PCT至22.1%。生态环保类REITs 2023Q2可供分配金额完成额大幅下降，完成度不及预期。
　　风险提示：REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；募集发行进度不及预期；经济修复程度不及预期。